2010’DA EMLAK, YATIRIMCIYA NE KAZANDIRDI?

2010 gayrimenkul yatırımcıları için iyi bir sene miydi? Alternatif yatırım araçlarına göre, kazandıran bir enstrüman mı gayrimenkul? Herkesin merak ettiği bu sorulara cevap aradık.

Özellikle 2010’un ilk yarısından sonra gazete sayfalarını, inşaat firmalarının ilanları kapattı. Birbiri ardına çıkan her çeşit konsepte sahip projelere yönelik yapılan reklam kampanyaları, tüketicilerin dikkatini çekecek nitelikte. Konut alıcılarına, başını sokacakları evden ziyade, yeni bir yaşam tarzı satılıyor âdeta. Hayata geçirdikleri konut projelerine alıcı bulmak için yarışan firmalar, 2010’u iyi kapattıklarını ve 2011’den çok umutlu olduklarını her fırsatta dile getiriyorlar. Bütün bunların yanı sıra, tüketicinin karşısına her sene kendilerini aştıkları yeni konut projeleriyle çıkıyorlar. Çatısında golf sahalı, katlarda bahçeleri olan, yüzme havuzunun bile sıradan geldiği sitelerde yaşamak artık kimileri için lüks olmaktan çıkıyor. En azından gazete ve televizyon reklamlarından ve firmaların satış rakamlarından yansıyan görüntü bu yönde. Peki, gayrimenkul sektöründe neler oluyor? Patronların 2010 sektör değerlendirmesini geçtiğimiz hafta paylaşmıştık. Bu hafta ise; yılın yatırımcılar açısından nasıl kapandığını ele aldık.

Erişilebilir fiyatlı evler satılıyor
Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, 2010’un büyük yatırımlarda daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edindikleri bir yıl olarak geçtiğini düşünüyor. Perakende konut açısından değerlendiren Yazıcı, “Ön finansman, yani projeden satışla gerçekleştirilmek için yola çıkılan birçok proje gördük. Aslında 2010 senesi bize; gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünlerinin “erişilebilir fiyatlı” olduğu sürece satıldığını gösterdi. Bu açıdan geçtiğimiz yılın gayrimenkulün hareketlenmeye ve ivme kazanmaya çalıştığı bir yıl olarak görüldüğü düşüncesindeyim.” diyor ve ekliyor: “Ticari krediler açısından projelerin gerçekleştirilmesinin zor olduğu bir dönem geçirsek de, konut kredileri beklenenin üzerinde büyümüştür. Bence bu yıl yatırımcılar daha seçici oldu ve geliştiricinin güvenilirliğini daha fazla sorgulamaya başladılar, doğru olanı da bu diye düşünüyorum.” Bütün verilere bakıldığında, 2011 senesinin gayrimenkulde toparlanma yılı olacağının düşünülebileceğini söyleyen Yazıcı, “Önümüzdeki dönemde piyasada kıpırdanmalar olacağı ama yine piyasada daha çok likiditesi hazır yerli oyuncular arasında hareket yaşanacağını öngörmek mümkündür. Perakende konut kredileri pazarının ise ivmelenerek büyüyeceğini düşünüyorum.” diyor.

4 milyon konut stoku var
Eva Gayrimenkul Değerleme’nin son verilerine göre; İstanbul’daki ev stokunun 2007’de 3.699.807 adet iken, 2008’de bu rakam 3.826.170 adete çıkmış. Tahmini konut stokunun yıllık takribi yüzde 3 büyüdüğü ve 2010 yılı sonunda 4 milyonun biraz üzerinde olacağını öngörülüyor. Yazıcı, “Bunların dışında konut satış rakamlarına baktığımızda 2009 un ilk yarısı ile 2010 un ilk yarısı karşılaştırıldığında yeni inşaat için alınan ruhsatlarda yüzde 64’lük bir artış olduğunu görüyoruz, bu olumlu bir gelişme.” diyor ve sözlerine şöyle devam ediyor: “İstatistiklere konut satış rakamları anca tapu devri ile yansıyor. Oysa projeden “satış vaadi sözleşmesi” ile konut satılması ise ülkemizde çok yaygın. Tapu devirleri projelerin başlamasından 2-3 sene sonra yani mülkler teslime hazır olduğu zaman yapılıyor. Bu nedenle tapu devir verilerine yıllık bakıp o yıl için yorum yapmamak gerekiyor.

2010 iyi bir yıl oldu
Konuta yönelik gayrimenkul yatırımları için 2010 iyi bir yıl oldu diyen Yazıcı, “Ticari ve arsa için işlerin biraz daha zor olduğu bir yıl oldu. Öte yandan büyük arsa ihaleleri yapıldı ve hepsi satıcı için güzel fiyatlarla alıcı buldu. Bunlar sektöre olumlu dinamikler getirdi, piyasaya olan güveni arttırdı.” diyor.

Sektör 9 ayda yüzde 18,4 büyüdü
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Yönetici ortaklarından Neşecan Çekici, konut sektörüyle ilgili şu rakamları veriyor: “2009 yılının üçüncü çeyreğinde 18,2 oranında küçülen inşaat sektörü, 2010 yılının aynı döneminde yüzde 24,6 oranında büyüdü. Sektör dokuz aylık dönemde ise 18,4 oranında büyüme gösterdi. İnşaat sektörü üçüncü çeyrek bazında en fazla büyüyen sektör olma özelliğine sahip oldu. İnşaat sektörünün GSYİH içerisindeki payı ise dokuz aylık dönem için 5,6 olarak gerçekleşti. Mortgage kredilerinde ciddi bir genişleme olmasına rağmen, hala GSMH’nın yüzde 5’i seviyelerinde…”

Bu sene 260 bin ev satıldı
2010 yılı üçüncü çeyrek sonu ev satış rakamları 259.824 adet. Bu satışın 56.799 adedi İstanbul’dan. 2009 yılında Türkiye rakamları 531.746 idi.131.150 adet ev satışı İstanbul’da gerçekleşmişti.2010 yılı kapanırken geçen yılın satış rakamlarına ulaşılamayacak gibi duruyor. Residence konut projelerinde ise rekabet son hızla bu yıl da devam etti. Epos Gayrimenkul tarafından 5 yıldır takip edilen residence konut projeleri verilerine bakıldığında, İstanbul’da 638 adet markalı konut projesi satışa çıkmış. Bu da yaklaşık 300 bin adet eve tekabül ediyor. Bu adedin yüzde 63’ü ise Avrupa yakasında bulunuyor.

33 markalı proje start verdi
2010 yılında arzda hız kesildiğini belirten Çekici, markalı konut projeleri ile ilgili şunları söylüyor. “Bu yıl içinde Avrupa yakasında 21 adet projede yaklaşık 18.000 adet konutun lansmanı gerçekleşti. Anadolu yakasında ise 12 adet konut projesinde 4.000 adet konut inşaatı start aldı. Ev projelerin teslimleri ise ağırlıklı olarak 2012 ve 2013 yıllarında olacak. 2009 yılında her iki yakanın toplamında yaklaşık 50 adet proje tüketiciyle buluşturulmuştu; ev adedi ise yaklaşık 21.000 adet idi. Bu rakamları oluşturan ağırlıklı bölgeler Avrupa yakasında; Beylikdüzü, Bahçeşehir ve Ispartakule; Anadolu yakasında ise, Ataşehir, Çekmeköy, Sancaktepe, Kurtköy,Kartal ve Maltepe olarak geçtiğimiz yıla damga vurmuştu.”

2010 konut stoku erime dönemiydi
Bu senenin, özellikle markalı konut projelerinde stok eritilme senesi olduğunu söyleyen Çekici’ye göre 2010 bir anlamda konut geliştiricilerin hem yeni projelerinin hazırlıklarının sürdüğü, hem arsa arayışlarının olduğu, hem de eldeki stokları belli ödeme kolaylıklarıyla tüketiciye sunulduğu bir yıl. “Özellikle İstanbul’da B ve B+ sosyo-ekonomik gruba hitap eden projelerde ciddi bir ev stoku olduğu bir gerçek.” diyen Çekici, bu stoku projelerin sona kalan tortu dairelerinin ve ikinci ellerinin oluşturduğunu söylüyor. “2010 yılının son çeyreğinde başlayan büyük montanlı konut projeleri piyasada yerini alacak” diyen Çekici sözlerine şöyle devam ediyor: “Gelişmekte olan bazı şehirlerde da hazırlıkları tamamlanmak üzere olan konut projeleri söz konusu. Geçtiğimiz 2 kritik yılda arsa fiyatları gerilemedi. Özellikle lokasyon açısından avantajlı noktalarda arsa payları halen çok yüksek.”

İlk satış döneminde alan kazandı
“Emlak, yatırımcı açısından her dönem en güvenilir yatırım aracı…” diyen Çekici uygun fiyatlı, lokasyonu gelecek vaat eden bölgelerin her dönemde tercih gördüğünün altını çiziyor ve ekliyor: “Ancak yatırımcı son yıllarda bilinçlendi. Bölge metrekare fiyatlarını karşılaştırıyor, kritik ediyor. Doğru fiyattan, doğru yerde ve güvenilir inşaat şirketlerine yatırım yapmaya devam ediyor. Projelerde ilk satış döneminde yatırım yapanlar her zaman olduğu gibi 2010’da kazandı. Projenin başı ile teslimi arasındaki değer artışından yararlanmak amaçlı alışverişler yapılıyor.”

En çok primi arsalar yaptı
Çelen Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Başkanı Güniz Çelen’e göre, emlak 2010’da iyi bir yatırım aracıydı. Özellikle ilk ve ikinci çeyrekte konuta yatırım yapanların ciddi değer artışından faydalandığını dile getiren Çelen, “Doğru lokasyonlarda ofis, dükkân gibi işyerlerinin de aynı potansiyeli taşıdığını düşünüyoruz. Ama en büyük primi arsalar yaptı. İmarlı arsa kentsel alanda hala yatırım yapılabilir nitelikte.” diyor. Kriz döneminde özellikle gayrimenkulün değerinin anlaşıldığının altını çizen Çelen, “Anaparanın değer kazanımı çok hızlı gerçekleşiyor. Dolayısıyla orta ve uzun vadede değer yitimi söz konusu olmuyor ve kendisi yeni kaynak yaratmak için teminat olma özelliği taşıyor” derken 2011’de emlak yatırımı yapmak isteyenlere de şu tavsiyelerde bulunuyor: “Emlak alırken geleceğin trendlerini anlamak, geriye bakmaktansa yükselen değerlerin sonucunda ortaya çıkan ihtiyaçlara eğilmek gerekir. Bu tür özgün yatırımların peşinden gitmek, erken evrede projeye girmek en akıllıca davranış olacaktır.”

Mortgage 2010’u rekorla kapatıyor
Mortgage sektörü, 2010 yılını rekor bir büyümeyle kapatıyor. 2009’u da 5,1 milyar TL tutarında bir büyümeyle 42,7 milyar TL ile kapatan sektör, 2010’u yaklaşık 14 milyar TL’lik bir hacim artışıyla 56 milyar TL’nin üzerinde bir büyüklüğe ulaşarak bitirecek. Bu da yaklaşık olarak yüzde 30’luk bir büyümeye tekabül ediyor. Garanti Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven’e göre; 2011’de Mortgage sektörü yaklaşık yüzde 25 oranında büyüyecek ve 70 milyar TL tutarında bir hacme ulaşacak. 2010’da konut sektörünün halen 2008 sonunda başlayan küresel finansal krizin etkilerinden çıkmaya çalıştığını söyleyen Güven, “Mortgage Uzmanı Garanti’nin desteğiyle hazırlanan Reidin.com Emlakendeks’in Türkiye’nin en büyük yedi ilindeki verileri baz alarak hazırladığı Türkiye kompozit satış ve kira endekslerinde 2010’da pozitif bir trend olması, sektörün 2009 Şubat ayından başlayan toparlanmanın devam ettiğini gösteriyor. Ancak gelinen nokta, halen endekslerin en üst seviyede olduğu 2008 Mart-Nisan seviyelerinin altında olduğunu da görüyoruz.” diyor.

Konut fiyatları enflasyonun altında
“2010’da söz konusu endekse göre, Türkiye genelindeki konut fiyatları yüzde 2,19 artarken, kira artış oranı yüzde 2,12 oldu.” diyen Güven sözlerine şöyle devam ediyor: “Bugün geldiğimiz bu noktayı değerlendirip artış oranlarının enflasyonun da altında kaldığının altını çizerken; tüm dünyada 1930’lardan bu yana yaşanan en büyük krizden çıkış yollarının arandığı bir dönemde olduğumuzu, pek çok gelişmiş Avrupa ülkesinin halen krizin etkisi altında olduğunu unutmamalıyız.”

Getiri beklentisi alınan riskle orantılı
“Artık, düşük enflasyonla yaşamanın getirdiği artı değerleri göz önünde bulundurarak, konut gibi gayrimenkul yatırımlarına da, orta, hatta uzun vadeli bir perspektifte bakmayı öğrenmeliyiz.” diyen Umur Güven, gayrimenkul fiyatlarının, serbest piyasa dinamikleri içinde, arz-talep dengesine ve ekonomideki faiz hadlerine göre değişkenlik gösterdiğinin altını çiziyor. Buna bağlı olarak getiri beklentisinin, alınan riskle orantılı olduğunu belirten Güven, “Ancak uzun vadeli bir bakış açısıyla analiz edersek, hızla büyüyen ve kentleşen, çok genç bir nüfusa sahip, eğitim düzeyi gittikçe yükselen, konut stokunun yenilenme ihtiyacı olan Türkiye’de, gayrimenkul, özellikle konut yatırımı, iyi bir alternatiftir. 2011’de, beklenmedik iç ve dış şokların olmaması halinde, konut fiyatlarının yukarı yönlü hareketinin devam edeceğini düşünüyoruz.” diyor.

Konut kredisi için uygun zaman mı?
Kredilerde yıllık maliyet oranları düşüyor. Merkez Bankası faiz indirimine gitti. Peki ekonomik göstergeler, konut talebi, kredi faizleri ne durumda? Kredi almak için uygun bir dönem mi?

Merkez Bankası’nın sıcak paranın önüne geçmek için karşılık oranlarını arttırması ve kredi talebini biraz da olsa düşürerek cari açığı kontrol altında tutmaya çalışmasına rağmen, konut piyasasının 3. çeyrek performansı oldukça ilgi çekici görünüyor. Konut satın alma veya yaptırma eğilimindeki artış, konut kredisi YMO’sundaki (Yıllık Maliyet Oranı) düşüş ve vadelerin uzaması, iç talebin o kadar da kolay kısılamayacağının bir göstergesi olabilir. GYODER (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği) tarafından yayınlanan, Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör 3. Çeyrek Raporu ve ilgi çekici noktaları;

Konut arzı genişliyor
Alınan yeni konut yapı ruhsatına göre daire sayısı yılın 3. çeyrekte gerileme göstermiş ve 157.820 adet olarak kaydedildi. Buna karşılık alınan yapı kullanım izin belgesine göre daire sayısı 3. çeyrekte 89.368’e kadar yükselmiştir. Kullanıma giren konut arzı genişlemesini sürdürüyor.

97.391 kişi konut kredisi kullandı
Ev kredilerinde ise son aylarda genişleme hızını devam ettirdi. Aralık ayı başında hacmi 55,2 milyar TL olan ve 3. çeyrekte kullandırılan konut kredisi adedi 97.391 olarak gerçekleşti. Bu göstergelere rağmen konut kredisi kullandırım adedi 2. çeyreğe göre düşüş gösterdi.

Ev kredisi faiz oranları dip yaptı
Ev kredisi faiz oranlarındaki düşük seviyeler devam ediyor. Yıl boyunca düşüş eğiliminde olan Yıllık Maliyet Faiz Oranları (YMO) yıl boyunca en düşük seviyesine ulaştı ve yüzde 9-10 bandına kadar geriledi. Konut kredisi vadeleri de uzama eğilimini koruyor, geçen yılın son ayında 6-10 yıl vade kullanımı yüzde 48,4 iken bu yıl aynı dönemde yüzde 52,1’e yükseldi.

Takipteki ev kredilerinde düşüş
Takipteki ev kredileri ise 3. çeyrekte 925 milyon TL iken, son çeyrekte 902 milyon TL’ye geriledi. Takibe düşen konut kredilerindeki düzelme devam ediyor.

Konut kredisi talebi arttı mı?
Peki tüm bu iyileştirmeler sonucu konut kredi taleplerinde gerçekten bir artış gözlemlendi mi? Son çeyrek için konuşacak olursak: Hayır. Gerçekten de Türkiye Bankalar Birliği verilerine göre 2. çeyrekte konut kredileri kullandırılan kişi sayısı bir önceki döneme göre artarak 108.017’ye yükselmişken, son çeyrekte konut kredisi kullanan kişi sayısı 97.443’te kaldı. HürriyetKıyasla.com üzerinden yapılan konut kredileri başvuruları da bunu doğrular nitelikte: 3. çeyrekte tüm başvurular içinde konut kredisi başvurularının oranı bir önceki döneme göre yüzde 2,9 azaldı. Üstelik portal üzerinden kullandırılan ortalama konut kredisi miktarı da 2. çeyrekte 76.000 TL iken, bu tutar 3. çeyrekte 64.000 TL’ye kadar geriledi. Vadelerde ise bir değişiklik görülmedi. Portal ziyaretçileri her iki dönemde de ortalama 84 ay vadeli kredi aramaları gerçekleştirdi.

Konut kredinizi yeniden yapılandırın
Türkiye’de mortgage faizleri düşerken, vadeler de artık 20 yıla kadar uzayabiliyor. Bu trend devam ederse, her geçen ay düşme eğiliminde olan faiz oranları, genişletilen vade seçenekleri, yakın zamanda mortgage sistemini Türkiye’de ev almanın vazgeçilmez bir yolu haline getirebilir. Türkiye’de 2010 yılında, bankaların masraflar dahil yıllık faiz oranlarına bakıldığında son üç aydaki düşüş eğilimini görebileceğimiz gibi, yıllar bazında mortgage faizlerinin dip yaptığı dönemlere bakıldığında ise, 2008-2010 yılları arasında masraflar dahil faiz oranının bu yıl yüzde 9,92 ile en düşük seviyesini yaşadığını görebilmekteyiz. Bu durumda 2008 yıllında alınmış bir mortgage kredisinin oldukça yüksek aylık ödemeleri olduğunu tahmin edebiliriz. 2008 yılında konut kredisi almış birinin bu zarardan dönmesi için, kredisini bugünkü oranlardan yeniden yapılandırılması gerekiyor.

Yıllar En Yüksek Ymo En Düşük YMO Ortalama YMO
2008 32,14 % 17,60 % 21,21 %
2009 23,40 % 12,67 % 17,41 %
2010 15,74 % 9,92 % 13,39 %

Doğru yapılandırma kazandırıyor
Örneğin, 2008 yılında 100.000 TL 120 ay vadeli yüzde 17,60 YMO’lu bir mortgage kredisi aldığınızı ve 2 yıl düzenli ödemelerinizi yaptığınızı varsayalım. 2010 yılına gelindiğinde YMO oranlarının düşmesinden faydalanarak borcunuzu yüzde 9,92 YMO ve 8 yıl vadeli bir mortgage kredisi ile yapılandırdığınızda, 18.785,62 TL’lik bir kazanç sağlayabiliyorsunuz. Görüldüğü üzere, mortgage kredisinde yaşanan gelişmeleri takip ederek, doğru seçimleri yapabilirseniz, kredinizi yapılandırarak büyük tasarruflar sağlayabilir ve kredinizi daha ucuza getirebilirsiniz.

Alternatif yatırım araçları ne kazandırdı?
Vadeli mevduat
Örneğin 100 bin TL’sini herhangi bir bankanın vadeli mevduat hesabına yatıran bir yatırımcının 2010 yılı içersinde brüt kazancı 7.250 TL olur. Bu kazancın 1.087 TL’si vergi kesintisine uğradığında, net kazancı 6.162 TL’dir. Yani bir sene içinde vadeli mevduat hesabının ortalama getirisi 106.162,50 TL.

Kâğıt paranın alternatifi olarak tercih edilen altın fiyatlarının 2010 yılı gelişmesi nasıl oldu?
4 Ocak 2010 28 Aralık 2010
Altın ons alış fiyatı: 1.115,70 $ 1.392,1 $
Çeyrek altın alış fiyatı: 87,45 TL. 114,07 TL
Yarım altın alış fiyatı: 174,90 TL. 225,13 TL
Tam altın alış fiyatı: 342,80 TL. 451,26 TL

Döviz
4 ocak 2010 28 Aralık 2010
Dolar alış fiyatı: 1.4810 satış fiyatı: 1.5477
Euro alış fiyatı: 2.1274 satış fiyatı: 2.0358
100 Japon Yeni: 1.5920 1.8872
İsviçre Frangı:1.4283 1.6390